Ein eigenes Haus – das ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Doch was, wenn das nötige Eigenkapital (noch) fehlt? Die klassische Faustregel besagt: Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollte man als Eigenkapital mitbringen. Aber ist ein Hauskauf auch ohne diese Rücklagen möglich?
Die ehrliche Antwort: Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Aber: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist keine Entscheidung, die man leichtfertig treffen sollte. Denn sie ist riskanter, erfordert exakte Planung und wird nicht von jeder Bank mitgetragen.
Was bedeutet „Hauskauf ohne Eigenkapital“?
Bei einer Vollfinanzierung wird der komplette Kaufpreis über ein Darlehen abgedeckt. Wer zusätzlich auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision etc.) finanzieren muss, spricht von einer 110%-Finanzierung. Das bedeutet: Es wird mehr Geld aufgenommen, als die Immobilie laut Kaufpreis eigentlich kostet.
Das kann funktionieren – birgt aber klare Risiken, die gut abgewogen werden sollten.
Für wen kommt ein Kauf ohne Eigenkapital infrage?
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist nicht für jeden geeignet. Banken prüfen bei solchen Finanzierungen besonders streng. Voraussetzung ist:
- Ein sehr stabiles, überdurchschnittliches Einkommen
- Eine sehr gute Bonität und möglichst keine weiteren laufenden Kredite
- Ein möglichst sicherer Arbeitsplatz – idealerweise im öffentlichen Dienst oder mit langfristigem Vertrag
- Eine Immobilie in sehr guter Lage und gutem Zustand – denn sie dient als Sicherheit für die Bank
Wer diese Punkte erfüllt, kann unter Umständen auch ohne Eigenkapital kaufen – sollte sich aber über alle Konsequenzen im Klaren sein.
Worauf muss man achten?
- Höhere Monatsraten: Ohne Eigenkapital fallen die Darlehenssummen größer aus – das führt zu höheren monatlichen Belastungen.
- Schlechtere Kreditkonditionen: Der Zinssatz ist meist höher als bei Finanzierungen mit Eigenkapital.
- Weniger Flexibilität: Sondertilgungen oder Wechsel in andere Modelle sind oft eingeschränkt.
- Längere Laufzeiten: Die Finanzierung zieht sich oft über viele Jahre – je nach Tilgungsrate sogar bis in die Rente.
- Wertentwicklung der Immobilie: Wer zu 100 % fremdfinanziert und der Marktwert der Immobilie fällt, hat im schlimmsten Fall eine sogenannte Unterdeckung – das Darlehen ist höher als der Immobilienwert.
Was ist sinnvoller: warten oder trotzdem kaufen?
Das hängt ganz von der individuellen Situation ab. Wer derzeit kein Eigenkapital hat, aber eine gute Bonität und ein gesichertes Einkommen, kann in manchen Fällen dennoch kaufen – zum Beispiel durch clevere Kombinationen mit Fördermitteln oder einem günstigen Kaufpreis.
In anderen Fällen kann es sinnvoll sein, noch einige Jahre gezielt Eigenkapital aufzubauen – etwa durch Sparpläne, Sonderzahlungen oder auch durch Unterstützung aus der Familie (z. B. in Form von vorgezogenen Erbschaften oder Schenkungen).
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich – aber nicht für jeden empfehlenswert.
Was in der Theorie funktioniert, kann in der Praxis zu Problemen führen – besonders, wenn das Leben nicht nach Plan verläuft. Deshalb empfehlen wir: Nicht blind finanzieren – sondern klug entscheiden.
Wir begleiten Sie gern – ehrlich, persönlich und mit Blick auf Ihre individuelle Situation. Und wenn eine Finanzierung ohne Eigenkapital für Sie wirklich infrage kommt, vermitteln wir Ihnen erfahrene Partner, die Sie fair beraten und professionell begleiten.
